Иногда случается, что у заемщика возникает необходимость продать квартиру, которая является банковским залогом. Такая потребность возникает, как правило, из-за жизненных неурядиц – увольнение с работы, болезнь и т.д.
Так возможна ли законная продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка? Ответ – да, возможна при соблюдении всех условий банка. Рассмотрим основные схемы таких продаж.
Классический вариант продажи залогового жилья
Мотивы, побуждающие заемщиков продать залоговою квартиру разные (увольнение с работы, декретный отпуск, необходимость в деньгах или смене места жительства). Прежде всего, нужно уведомить банк о своих последующих действиях. В ответ Вы можете получить и отказ, на это сильно влияют условия кредитного договора. Однако чаще всего кредитные организации соглашаются на продажу залога, запрашивая досрочное погашение кредита.
Схема продажи такова: определяют рыночную цену недвижимости-залога, выставляют ее на продажу и ищут покупателя. Стоимость жилья далее делится заемщиком на часть денег, причитающуюся банку (сумма задолженности) и собственно деньги продавца (разница между общей суммой и долгом). Каждую из этих денежных сумм следует положить в соответствующие банковские ячейки – для банка и для продавца. Банк-кредитор, получив деньги, снимает обременения с квартиры-залога и направляет соответствующие документы и бланки для новой сделки в регистратуру. Обе сделки оформляются одновременно.
Продажа залогового жилья со сменой должника
В случае, если найденный покупатель не в состоянии оплатить полную стоимость квартиры, можно продать недвижимость, сменив заемщика. То есть, покупатель оплачивает разницу между общей стоимостью жилья и долгом, а оставшуюся часть денег обязуется выплачивать в виде ипотеки. Несмотря на распространенность таких сделок, нельзя сказать, что банки приветствуют их. Появление нового заемщика, надежность которого находится под вопросом, необходимость рефинансирования кредитной ставки – все это существенные минусы с банковской точки зрения. Если же покупатель намерен взять ипотеку в другой кредитной организации, кредитор вправе отказать в продаже залогового жилья.
Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения кредита
Клиентам, погасившим значительную часть заема, рекомендуется схема продажи квартиры-залога после досрочной выплаты кредита. Например, если заемщик выплатил банку 700 тыс. рублей из взятой ипотеки на миллион рублей, ему выгоднее вернуть долг банку и свободно распоряжаться продажей имущества. Сумму, которой не достает для выплаты долга по кредиту, можно взять в банке, оформив новый кредит и погасить его сразу же после сбыта имущества. Либо использовать для досрочной оплаты кредита задаток покупателя , предложив последнему взамен некоторое снижение цены на жильё.
Продажа залогового жилья в целях изменения жилищных условий
Иногда заемщик решает продать недвижимость, находящуюся в залоге из-за своего желания приобрести жилье получше. В таких случая кредиторы часто соглашаются на продажу залога по классической схеме (см. выше). Деньги банка в такой ситуации расходуются на оплату ипотеки, а остаток суммы – на первый взнос для приобретения желаемой недвижимости (в действие вступает новый ипотечный договор).
Случается, что позже клиенты идут на попятную, поскольку не могут позволить себе новое дорогостоящее жилье. Обмен новоприобретенной недвижимости на другую, более приемлемую по цене не особо приветствуется банками. Однако такая вторичная продажа возможна при условии банковского согласия и контроля.
Незаконная продажа залогового жилья
В этом подпункте речь пойдет о нарушениях кредитных обязательств. В условиях договоров по кредитам обязательны пункты о невозможности отчуждения залога в собственность третьим лицам (за исключением универсальных правопреемств в порядке получения наследства). Такие нарушения влекут за собой аннулирование сделки продажи залогового жилья, а также требования банка о досрочном погашении кредита.
Дата публикации: 06.04.2014
Добавить комментарий